Οδηγός Airbnb

1. Πότε μια μίσθωση θεωρείται βραχυχρόνια

Βραχυχρόνια είναι η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια έως και 59 ημέρες ανά κράτηση, εφόσον το ακίνητο διατίθεται επιπλωμένο και δεν παρέχεται άλλη υπηρεσία πέρα από κλινοσκεπάσματα.

Ο χαρακτηρισμός ισχύει είτε η κράτηση πραγματοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας είτε εκτός πλατφόρμας. Αν η διάρκεια είναι 60 ημέρες ή περισσότερο, η μίσθωση δεν αντιμετωπίζεται ως βραχυχρόνια. Αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, εξετάζεται διαφορετικό καθεστώς και μπορεί να απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.

2. Πριν από την πρώτη ανάρτηση

1. 01
   Εγγραφή στο Μητρώο

   Το ακίνητο καταχωρίζεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, με τα κατά περίπτωση απαιτούμενα στοιχεία.

2. 02
   Λήψη Α.Μ.Α.

   Με την καταχώριση αποδίδεται Αριθμός Μητρώου Ακινήτου για κάθε ακίνητο.

3. 03
   Αναγραφή του Α.Μ.Α.

   Ο αριθμός πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε ανάρτηση στις πλατφόρμες και σε κάθε άλλο μέσο προβολής.

3. Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής

• Για κάθε αναχώρηση υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής έως την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα.
• Αν δεν υπήρξε αναχώρηση ή ακύρωση τον προηγούμενο μήνα, δεν υποβάλλεται μηδενική δήλωση.
• Σε ακύρωση κράτησης εφαρμόζεται η διαδικασία αρχικής ή τροποποιητικής δήλωσης, ανάλογα με το αν είχε ήδη υποβληθεί δήλωση και αν καταβάλλεται ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης.
• Το Μητρώο οριστικοποιείται έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, ώστε να προσδιοριστεί το εισόδημα ανά δικαιούχο.

4. Φορολογία εισοδήματος για ιδιώτη

Για φυσικό πρόσωπο που διαθέτει έως δύο ακίνητα, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Από τρία ακίνητα και άνω, ή όταν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Κλίμακα εισοδήματος από ακίνητα από το φορολογικό έτος 2026

Για φυσικό πρόσωπο εκπίπτει εφάπαξ ποσοστό 5% για δαπάνες επισκευής, συντήρησης και λοιπές πάγιες ή λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου. Τα πραγματικά έξοδα και οι προμήθειες των πλατφορμών δεν αφαιρούνται από το εισόδημα που φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

5. Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση

Το ΤΑΚΚ επιβαρύνει τον διαμένοντα, υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση και εισπράττεται μετά τη διαμονή και πριν από την αναχώρηση με έκδοση ειδικού στοιχείου – απόδειξης είσπραξης.

Η δήλωση απόδοσης υποβάλλεται κάθε μήνα, έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από εκείνον κατά τον οποίο εκδόθηκε το ειδικό στοιχείο. Αν μια διαμονή εκτείνεται σε μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους, εκδίδεται χωριστό ειδικό στοιχείο ανά μήνα.

6. Προδιαγραφές ασφάλειας και λειτουργίας

Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληρούν συγκεκριμένες λειτουργικές προδιαγραφές:

• Χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
• Ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.
• Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη και ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό.
• Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση διαφυγής.
• Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης.
• Φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Προβλέπονται επιτόπιοι έλεγχοι. Η μη συμμόρφωση με τις προδιαγραφές ή η παρεμπόδιση του ελέγχου επισύρει αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 5.000 €, το οποίο αυξάνεται σε περίπτωση επανάληψης της παράβασης.

7. Πρακτικό ημερολόγιο υποχρεώσεων

8. Συχνές πρακτικές περιπτώσεις